Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Поменяла квартиру на садовый домик путем обменамодно ли поменяться обратно

Поменяла квартиру на садовый домик путем обменамодно ли поменяться обратно

Поменяла квартиру на садовый домик путем обменамодно ли поменяться обратно

Как происходит обмен квартир

Последнее обновление: 03.02.2020 Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая.

Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир?

Как обменять свою квартиру на другую?

Какой тут порядок действий? Сейчас мы разберемся, как все это делается. Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

  1. государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
  2. частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).

Теперь – по порядку.

– что это такое, какую информацию содержит, где и как получать?

Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе.

В Москве, например, это районные муниципалитеты. Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения.
Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

  • Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  • Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
  • Договор обмена жилыми помещениями ().
  • Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
  • Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – );
  • Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
  • Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
  • – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
  • ;
  • Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
  • Договор социального найма;

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней.

Но могут и отказать (согласно ст. ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу). Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно.
Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

Чем рискует Покупатель, – см. в этой заметке.

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет.

Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» ().

Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке. Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы.

Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене.

Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда.

Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде). Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года).

Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями.

Но здесь нужно знать (см. онлайн-методичку по ссылке). Поучительные истории с примерами из практики. Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.
Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

  • Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
  • Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).
  • Прямой обмен по Договору мены квартир;

Поясним подробнее.

Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем. Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см.

о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации?

Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую. при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

См. в заметке по ссылке.

Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой.

Такие типы сделок называют (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии). Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

  • Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
  • Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
  • обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
  • Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
  • Физическая передача квартир (подписание ), и переезд на новое место жительства.
  • Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
  • Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);

Это если вкратце.

Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см.

ниже ссылку на нее). Факторы оценки и метод расчета цены. Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!).

Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются.

Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и , кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется.

Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно). Как защищаются от этого риска?

Изучают , и обращаются за консультациями к .

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – ), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру. Но в ряде случаев этот (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например.

То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет (как все это делается – см.

по ссылкам). Какие условия надо учитывать при заключении , рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке. Образец Договора купли-продажи квартиры – см.

. Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь:

Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку.

Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой. Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю?

Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах.

Почему? В чем – смотри в этой заметке. Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру.

А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее.

Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру

При обмене дома на квартиру оформляется договор мены.

Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре. недвижимости сходен с договором купли-продажи.

При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре. Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК.

В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи.

Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).

Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом.

Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при , если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.

Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен.

Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться.

Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату. Для сравнения используется:

  • Или рыночная.
  • Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.

При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен. Рыночная стоимость определяется:

  1. или из оценки, заказанной у специалистов.
  2. в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;

Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или , кому остаётся мебель и т.

п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется .

При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз.

Это экономит время и деньги. Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:

  • Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только .
  • Если один из собственников – ребёнок.

В других случаях заверение добровольно.

Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки. Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.

С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности.

Это можно сделать:

  1. через сайт Росреестра;
  2. лично в любом территориальном отделении;
  3. через .
  4. по почте;
  5. в офисе МФЦ;

Через 3 дня после получения документов сотрудниками Росреестра будут готовы выписки. Они заменяют кадастровые паспорта и свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее. С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.

При подписании договора мены понадобятся:

  1. выписки из домовых книг.
  2. справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
  3. и об основаниях этого права;
  4. паспорта собственников;
  5. кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
  6. документы о собственности на жильё;

При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:

  • , если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
  • Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
  • Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
  • Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.

Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки.

А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии. При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается.

Включается и доплата (для того, кто её получил). При этом может учитываться стоимость:

  • Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
  • Кадастровая стоимость в остальных случаях.

Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.

Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов.

Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет. Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться (если не пользовался им ранее).

Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:

  • Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
  • Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.

В письмах Минфина № 03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 года и № 03-04-РЗ/15807 от 08 апреля 2014 года говорится, что это правило можно отнести и к договору мены. То есть НДФЛ нужно будет платить только с суммы полученной доплаты, если она была. При обмене существуют те же риски, что и при покупке и продаже жилья.

Сделка может быть признана недействительной и расторгнута. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно проверять документы. Особое внимание стоит уделить таким случаям:

  • Один из собственников – ребёнок. Обязательно требуется согласие опеки.
  • Собственник состоит в браке. Если дом или квартира относится к совместной собственности, обязательно получить согласие супруга.
  • А если участвует в обмене доля недвижимости, сначала их нужно предложить собственникам других долей. И только при получении отказа можно договариваться с посторонними людьми.
  • Получение наследства, особенно недавнего. На то, чтобы претендовать на имущество покойного, отводится полгода со дня его смерти. Но если наследник не знал об этом по уважительной причине, срок может быть увеличен.

Также возможно оспаривание сделки, если одна из сторон (или её наследники) решит, что обмен не равнозначен.

Если это удастся доказать в суде (и если не было доплаты), мена может быть расторгнута. Поэтому желательно получить независимую оценку обоих объектов перед началом оформления.

Плюсом является то, что при расторжении сделки участник обмена оказывается в более выгодном положении, чем покупатель.

Он получает обратно свою недвижимость. Конечно, будет потеряно время на оформление и расторжение, а также деньги на регистрацию. Взыскать деньги при отмене может быть довольно сложно.

Иногда продавцы возвращают их частями, и это может растянуться на годы. Обмен дома на другой дом или квартиру не различается в оформлении. Но есть некоторые случаи, об особенностях которых необходимо упомянуть.

Это сделки, в котором участвуют доли недвижимости, обмен на отпуск и мена дома в деревне. Этот вариант используется, если есть желание поменяться жильём на время.

Законодательно такой обмен не регулируется. Можно оформить две сделки сдачи жилья внаём.

, вы узнаете в нашем тематическом материале. Правильный расчет заработной платы очень важен.

Узнайте о важных нюансах этого процесса в нашей профессиональной .

Ваша командировка выпала на выходной день?

Изучите материал!

При сделке с участием долей обязательно нужно учитывать несколько нюансов. Во-первых, первоочередное право на приобретение доли – у того, кому принадлежит другая доля имущества.

Другие операции будут законными только при письменном отказе.

Причём стоимость недвижимости, предлагаемой на обмен, не может быть меньше цены, которая предлагалась совладельцу. Во-вторых, такие договоры обязательно удостоверяются у . Это правило распространяется на все виды недвижимости.

Например, если квартира меняется на дом с частью участка, нотариальное заверение тоже потребуется. Сумма, которую необходимо заплатить, зависит от кадастровой стоимости недвижимости (более дорогой из них, если предполагается оплата). При регистрации перехода прав собственности в Росреестре оба объекта должны находиться в одном регионе.

То есть могут возникнуть сложности, если меняется квартира в городе на дом в деревне. В таком случае придётся оформлять две сделки купли-продажи: на дом и на квартиру. Для минимизации рисков желательно оформить их одновременно или с небольшой разницей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Как правильно обменять квартиру

30 июля 2020С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания.

Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить и что при этом учитывать — в нашем материале.Из этой инструкции вы узнаете:

  1. Как обменять квартиру по схеме trade-in.
  2. Какой договор нужно заключать при обмене квартиры.
  3. Зачем обменивать квартиру.
  4. Нужно ли платить налоги за обмен квартиры.
  5. Перечень документов для обмена приватизированной и неприватизированной квартиры.
  6. Какие есть способы обмена квартиры.
  7. В чем особенности обмена неприватизированной квартиры.
  8. Что такое прямой и альтернативный обмен.
  9. Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры.
  10. Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры.

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

  1. Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную.
  2. Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади.
  3. Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты).
  4. Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир.
  5. Обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

При обмене квартиры владельцам или жильцам придется столкнуться со схожими проблемами, что и при покупке.

Необходимо трезво оценить стоимость квартиры и найти подходящий аналог, а также проверить собственника выбранного варианта.Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется.

Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) описывает процедуру обмена муниципальной квартиры на муниципальную. Запрета на обмен на приватизированную квартиру в Жилищном кодексе нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.Обмен муниципальными квартирами тоже достаточно редко встречается на практике. Такие сделки на рынке жилья единичны.

Гораздо чаще стороны перед сделкой оформляют жилье в собственность, чтобы упростить процесс.Как оформить квартиру в собственность, читайте в инструкции В обмене неприватизированных квартир есть свои плюсы и минусы. Один из плюсов в том, что сделка будет проходить через государство, а значит, исключены риски стать жертвой мошенников и потерять квартиру. Кроме того, обмен муниципальных квартир для жильцов бесплатный и не предполагает уплаты пошлин и налогов.К минусам относится сложность поиска квартиры, которая соответствовала бы пожеланиям жильцов.

Еще больше проблем может возникнуть, если одна квартира меняется на две квартиры или несколько комнат. Однако на этом трудности не заканчиваются.

Даже если жильцы находят подходящий вариант, необходимо получить согласие государства, — нет никаких гарантий, что муниципальный орган власти утвердит подобранное жилье.При обмене муниципального жилья есть некоторые нюансы, которые должны обезопасить вас от рисков. Согласно ст. 73 ЖК РФ нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос.

Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.В случае с обменом муниципального жилья по закону можно заключить только договор мены.

Для сделок с частными (приватизированными) квартирами есть два варианта:

  1. договор купли-продажи (для альтернативного обмена, в том числе по схеме trade-in).
  2. договор мены (для прямого обмена);

Объекты недвижимости, которые должны стать предметом договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет.Важно отметить, что объекты недвижимости, в отношении которых планируется заключение договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности лиц, имеющих намерение заключить договор мены, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.При простом обмене используется договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой.Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.В отличие от простого обмена альтернативный предполагает возможность доплатить за более дорогую квартиру — или, напротив, получить деньги, если гражданин меняет квартиру на более маленькую и дешевую, например.Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье.

Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами.

Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи.

По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно.

В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость.

Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи.

Таким образом, банк или некредитная организация будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкцииМожно, но для этого нужно получить разрешение в банке или некредитной организации, выдавшей ипотечный кредит или заем.

Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту (порядок такого обмена регулирует ст. 345 ГК РФ). При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет потребительный кредит или займ на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена.

Как правило, банки и некредитные организации неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.На практике сделки по обмену муниципальными квартирами практически не применяются. В основном в таких случаях стороны оформляют жилье в собственность и регистрируют переход прав собственности на каждую квартиру в Росреестре.

Однако если вы столкнулись с необходимостью обмена муниципальной квартиры, для этого необходимо собрать пакет документов и получить разрешение на обмен от местного органа самоуправления по месту жительства (администрации или муниципалитета). Перечень основных документов для этого следующий:

  1. заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
  2. справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
  3. договоры социального найма для обеих квартир;
  4. нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
  5. справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
  6. разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
  7. копии паспортов квартиросъемщиков;
  8. договор обмена;
  9. ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
  10. справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  11. технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России (ЖК РФ разрешает такой обмен), то документы подаются в оба местных органа самоуправления.

Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней.

В случае одобрения можно переезжать.Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

  1. разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
  2. подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  3. справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
  4. договор мены или договоры купли-продажи.
  5. справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
  6. нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
  7. паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
  8. кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);

Инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье.

Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ).

Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

  1. нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
  2. документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
  3. согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).
  4. подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей).

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+