Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Передача объекта незавершенного строительства в уставный капитал

Передача объекта незавершенного строительства в уставный капитал

Передача объекта незавершенного строительства в уставный капитал

Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Согласно п. 2 ст. 151 ГКУ вкладом в уставный капитал хозяйственного общества могут быть деньги, ценные бумаги, прочие вещи или другие отчуждаемые права, имеющие денежную оценку, если иное не установлено законом. Можно ли передать в уставный фонд общества объект незавершенного строительства?

В соответствии с п. 2 ст. 331 ГКУ право собственности на недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. д.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Причем, если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, такое право собственности возникает с момента его государственной регистрации.

Иными словами, право собственности на объект недвижимости возникает только после окончания его строительства и государственной регистрации прав на него. А до завершения строительства (создания имущества) в соответствии с п.

3 ст. 331 ГКУ лицо считается собственником материалов, оборудования и т. д., которые были использованы в процессе строительства недвижимости (создания имущества). Таким образом, до окончания строительства и последующей регистрации права собственности на недвижимость, строительный объект представляет собой набор строительных материалов, оборудования и т.

д. Только после государственной регистрации прав на недвижимость объект незавершенного строительства приобретает признаки полноценной недвижимости, следовательно, только в таком случае можно говорить о продаже целостного (даже незавершенного) объекта строительства. Возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства предусмотрена абзацем вторым п. 3 ст. 331 ГКУ, в котором указано, что в случае необходимости застройщик может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество на основании документов, которые подтверждают право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация права на незавершенное строительство проводится в соответствии с порядком, установленным Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и прочих имущественных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 02.02.2002 № 7/5, с учетом особенностей, описанных в разделе IV данного положения. Таким образом, мы выяснили, что в уставный фонд общества объекты незавершенного строительства могут быть переданы только после выполнения всех процедур по регистрации прав на такие объекты.

А что же делать с землей, находящейся под таким объектом? Согласно требованиям ст. 377 ГКУ и ст.

120 ЗКУ с приобретением объекта недвижимости к покупателю переходит и соответствующее право собственности (или пользования) на земельный участок под ним. Т.е., если земельный участок находится в собственности участника, то эмитент вместе с объектом незавершенного строительства получает в собственность и земельный участок под ним.

Т.е., если земельный участок находится в собственности участника, то эмитент вместе с объектом незавершенного строительства получает в собственность и земельный участок под ним. В этом случае передача земельного участка оформляется вместе с актом приема-передачи имущества.

Как было сказано выше, до завершения строительства (создания имущества) в соответствии с п.

3 ст. 331 ГКУ лицо считается собственником материалов, оборудования и т.

д., которые были использованы в процессе строительства недвижимости (создания имущества). Даже несмотря на государственную регистрацию прав на незавершенное строительство, для целей налогообложения такие объекты не признаются объектами основных средств. Т.е. для участника общества передача имущества с точки зрения налогового законодательства рассматривается как обычная продажа: доходы и расходы определяются согласно пп.

135.4.1 НКУ и ст. 138 НКУ, соответственно; налоговые обязательства по НДС формируются по общим правилам. Гораздо хуже обстоят дела у эмитента корпоративных прав.

Согласно пп. 14.1.138 НКУ нельзя классифицировать как основные средства незавершенные капитальные инвестиции. Соответственно, незавершенные капитальные инвестиции следует признавать товарами, под которыми согласно пп. 14.1.244 НКУ понимаются материальные и нематериальные активы, в том числе земельные участки, земельные доли (паи), а также ценные бумаги и деривативы, которые используются в любых операциях, кроме операций по их выпуску (эмиссии) и погашению.

В состав материальных активов включаются основные средства и оборотные активы в любом виде (включая электрическую, тепловую и другую энергию, газ, воду), которые не являются денежными средствами, ценными бумагами, деривативами и нематериальными активами (пп. 14.1.111 НКУ). Т.е. в отношении получения в уставный капитал незавершенного строительства складывается не совсем приятная ситуация для эмитента.

14.1.111 НКУ). Т.е. в отношении получения в уставный капитал незавершенного строительства складывается не совсем приятная ситуация для эмитента. Так, если для основных средств НКУ содержит прямые нормы, приравнивающие к приобретению операции по внесению их в уставный капитал (что позволяет такие объекты амортизировать, а сумму НДС включать в состав налогового кредита по НДС), то товары, внесенные в уставный капитал рассматриваются как прямая инвестиция.

Так, согласно пп. 14.181 НКУ прямые инвестиции – это хозяйственные операции, которые предусматривают внесение денежных средств или имущества в обмен на корпоративные права, эмитированные юридическим лицом при их размещении таким лицом.

В пп. 136.1.3 НКУ указано, что не включаются в состав расходов суммы денежных средств или стоимость имущества, поступающих налогоплательщику в виде прямых инвестиций или реинвестиций в корпоративные права, эмитированные таким налогоплательщиком. Т.е. стоимость товаров (в данном случае стоимость незавершенного строительства), полученная в качестве взноса в уставный капитал не может включаться в состав расходов предприятия в случае его последующей продажи, а также амортизировать после введения в эксплуатацию (кроме расходов, понесенных эмитентом после получения объекта в качестве взноса в УФ). В настоящее время в Единой базе налоговых знаний размещено 2 консультации, в которых работники ГНСУ четко выражают свою позицию по вопросу возникновения права на расходы по внесенным в УФ товарам.

Який порядок обліку вартості ТМЦ, отриманих як внесок до статутного фонду платника податку, та чи враховується їх вартість у складі витрат у разі продажу таких ТМЦ?

Відповідь: Відповідно до пп.14.1.81 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року №2755-V (далі — ПКУ) прямі інвестиції – це господарські операції, що передбачають внесення коштів або майна в обмін на корпоративні права, емітовані юридичною особою при їх розміщенні такою особою. Згідно з пп.136.1.3 п.136.1 ст.136 ПКУ для визначення об’єкта оподаткування не враховуються суми коштів або вартість майна, що надходять платнику податку у вигляді прямих інвестицій або реінвестицій у корпоративні права, емітовані таким платником податку.

Виходячи з викладеного, операція з внесення товарно-матеріальних цінностей (далі – ТМЦ) до статутного фонду платника податку є прямою інвестицією, а не придбанням таких ТМЦ, тобто при обчисленні об’єкта оподаткування платник податку, який отримав ТМЦ як внесок до статутного фонду, не враховує вартість таких ТМЦ як у складі доходу при отриманні, так і у складі витрат при їх продажу.

Як у податковому обліку платника податку на прибуток відображаються операції з повернення товарно-матеріальних цінностей (ТМЦ), отриманих як внесок до статутного фонду, засновнику, у разі його виходу з числа засновників? Відповідь: Відповідно до пп.14.1.81 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року №2755-V (далі — ПКУ) прямі інвестиції – це господарські операції, що передбачають внесення коштів або майна в обмін на корпоративні права, емітовані юридичною особою при їх розміщенні такою особою.

Згідно з пп.136.1.3 та пп.136.1.13 п.136.1 ст.136 ПКУ для визначення об’єкта оподаткування не враховуються суми коштів або вартість майна, що надходять платнику податку у вигляді прямих інвестицій або реінвестицій у корпоративні права, емітовані таким платником податку, а також кошти або майно, які повертаються власнику корпоративних прав, емітованих юридичною особою, після повної і кінцевої ліквідації такої юридичної особи — емітента, або в разі зменшення розміру статутного фонду такої особи, але не вище вартості придбання акцій, часток, паїв.

Виходячи з викладеного, оскільки операція з внесення товарно-матеріальних цінностей (далі – ТМЦ) до статутного фонду платника податку є прямою інвестицією, а не придбанням таких ТМЦ, платник податку, який отримав ТМЦ як внесок до статутного фонду, при обчисленні об’єкта оподаткування не враховує вартість таких ТМЦ як у складі доходу при отриманні, так і у складі витрат та доходів при їх поверненні засновнику, у разі його виходу з числа засновників.

Если предприятие-эмитент является плательщиком НДС, для него очень актуальным является вопрос о праве на налоговый кредит по объектам незавершенного строительства, внесенным в уставный фонд общества. Поскольку незавершенное строительство для целей налогообложения рассматривается в категории «товары», при определении права на налоговый кредит по НДС необходимо обратиться к пп. а) п. 198.1 НКУ согласно которому право на отнесение сумм налога к налоговому кредиту возникает при осуществлении операций по приобретению или изготовлению товаров и услуг.

Поскольку взнос в уставный фонд товарами не рассматривается как операция по их приобретению (в отличие для основных средств, для которых предусмотрены пп. 146.17.2 НКУ и пп. б) п. 198.1 НКУ) право на налоговый кредит эмитент не имеет. Вместе с тем, существует определенная нестыковка в законодательстве.
Вместе с тем, существует определенная нестыковка в законодательстве. Так, пп. б) п. 198.1 НКУ предусмотрено право на отнесение в налоговый кредит сумм НДС по приобретенным необоротным активам (в том числе внесенным в уставный капитал).

НКУ не содержит определения необоротных активов, поэтому в данном случае, выполняя положения п. 5.3 НКУ, необходимо обратиться к другому нормативному акту, в котором содержится такое определение.

Согласно п. 4 П(С)БУ 2 «Баланс» под необоротными активами понимаются все активы, не являющиеся оборотными, под которыми в свою очередь понимаются денежные средства и их эквиваленты, не ограниченные в использовании, а также другие активы, предназначенные для продажи или потребления в течение операционного цикла либо в течение двенадцати месяцев с даты баланса. Т.е. в понимании П(С)БУ объект незавершенного строительства относится к необоротным активам, поскольку это ресурс, контролируемый предприятием, использование его приведет в будущем к получению экономических выгод, причем такое использование превышает двенадцать месяцев с даты баланса.

Следовательно, для незавершенного строительства следует применять не пп.

а) п. 198.1 НКУ, а пп. б) п. 198.1 НКУ, разрешающий предприятию включать в состав налогового кредита сумм НДС от стоимости объектов (необоротных активов), полученных в качестве взноса в уставный капитал. Не исключено, что контролирующим органом такая позиция не будет поддержана, но приведенные выше аргументы дают возможность для отстаивания своей позиции в суде предприятиям.

В случае принятия в практику последней позиции, эмитенту в дальнейшем нужно учесть, что в случае образования по результатам деятельности отчетного периода отрицательного значения НДС, такая сумма в последующем периоде не может быть зачтена в состав бюджетного возмещения, поскольку эмитент не производил расчеты с участником денежными средствами.

Т.е. такая сумма должна отражаться в строке 24 декларации по НДС и признаваться в составе остатка отрицательного значения предыдущего периода, включаемого в состав налогового кредита текущего отчетного периода (строка 21.2 декларации по НДС). Дядюра И., аудитор

Прежде всего, объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е.

их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст.

130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Порядок регистрации объектов недвижимости, как законченных строительством, так и нет, установлен Законом N 122-ФЗ.

Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 этого Закона: — если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство(п.

3); — если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, с учетом положений п.3 с. 25(п. 4). Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Если право собственности на объект, не завершенный строительством, не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. По этому вопросу в настоящий момент сложилась широкая арбитражная практика. Договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным.
Договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным.

Также нельзя такой объект: -сдавать в аренду; — передать в качестве вклада в уставный капитал; — внести в качестве вклада в совместную деятельность. При регистрации права собственности на незавершенный строительством объект организация обязана уплатить государственную пошлину. Величина и порядок ее уплаты установлены гл.

25.3 НК РФ. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для юридических лиц 22 000 руб., для физических лиц — 2000 руб.

Рекомендуем прочесть:  Квартира в счет алиментов

Продажа незавершенного строительством объекта осуществляется на основании договора купли-продажи. Правовые основы этого договора регулируются положениями гл.

30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации На сегодняшний день ни представление кадастрового паспорта не требуется ( это даже могут счесть нарушением), ни, тем более, представление проектно-сметной документации не требуется.

Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации На сегодняшний день ни представление кадастрового паспорта не требуется ( это даже могут счесть нарушением), ни, тем более, представление проектно-сметной документации не требуется.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть документ, подтверждающий либо право собственности, либо право пользования данным земельным участком. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе. Для государственной регистрации незавершенного строительством объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) нужно представление лишь правоустанавливающего документа на земельный участок.

Таким образом, проектно-сметная документация не является документом, необходимым для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. А что касается документа, содержащего описание объекта недвижимого имущества, и содержащего сведения, необходимые для внесения в ЕГРП, то таковым документом ранее являлся кадастровый паспорт, но так как сейчас кадастровый паспорт не представляется, а сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте считаются сведениями подраздела I ЕГРП, то этот документ также не является необходимым для проведения государственной регистрации.

Статья 239.1.ГК введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ 1.

Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. 3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. 5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Положения статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Вопрос 15. Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости. Самовольная постройка (ст. 219,222 ГК, ст.

25, 25.3 122-ФЗ, Приказ Росрегистрации от 08.07.07 № 113 «Об утв.

метод.рекоменд. о порядке гос. регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты», ст. ст. 51, 55 Град. Кодекса, 250-ФЗ от 23.07.2013).

Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собст-ти на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права, регистрируется на основании прав.док-та на зем.уч-к на котором расположен объект, а также разрешения на ввод объекта в экспл., если требуется получение такого разрешения. Представление правоустанав.документа на указан. зем.уч-к нетребуется если право заявителя зарегистрировано ранее.

Разрешение на ввод, если требуется, запрашивается органом осуществл. Гос.регистрацию, если заявитель не представил такое разрешение. (п. 1 ст. 25 ФЗ-122, ФЗ-250 23.07.2013г.) Собственник земельного участка приобретает право собст-ти на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.(п.3 ст.25.3 ФЗ 122) Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ в ред.

ФЗ от 20.03.2011г № 41-ФЗ, от 18.07.2011 № 243-ФЗ).

2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию До 1 марта 2015 года (продлено до 1 марта 2018г) разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.(п.4 ст.25.3 ФЗ-122) Ст.

222 ГК РФ Самовольная постройка ​1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222.​ 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Налог на прибыль: подтверждение внесения в уставный капитал объекта незавершенного строительства

Письмо Министерства финансов РФ №03-03-06/1/35104 от 17.07.2014 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <…> сообщает следующее.В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс) расходами для целей налога на прибыль организаций признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.Особенности определения налоговой базы в целях налогообложения прибыли по доходам, получаемым при передаче имущества в уставный (складочный) капитал, установлены статьей 277 Кодекса.В соответствии с пунктом 1 статьи 277 Кодекса имущество (имущественные права), полученное в виде взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал организации, в целях налогообложения прибыли принимается по стоимости (остаточной стоимости) полученного в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал имущества (имущественных прав).

Стоимость (остаточная стоимость) определяется по данным налогового учета у передающей стороны на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права) с учетом дополнительных расходов, которые при таком внесении (вкладе) осуществляются передающей стороной при условии, что эти расходы определены в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (имущественных прав) или какой-либо его части, то стоимость этого имущества (имущественных прав) либо его части признается равной нулю.Таким образом, подтверждением для организации, вносящей в уставный (складочный) капитал объект незавершенного строительства, в целях статьи 277 Кодекса может являться оформленная надлежащим образом выписка из регистров налогового учета данной организации о первоначальной (остаточной) стоимости указанного объекта на дату перехода права собственности.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ А.С.Кизимов

Внесение недвижимого имущества в уставный капитал ООО

Здравствуйте! Создается ООО. Учредитель — другое ООО.

У учредителя на балансе имеется недвижимое имущество — коммерческая недвижимость.

И эту недвижимость (несколько объектов) учредитель хочет внести в Уставный капитал создаваемого Общества (помимо установленных законом 10 т.р.) Вопросов два: 1) Какие документы нужно предоставить в фнс при внесении в уставный капитал недвижимости? 2) Можно ли вносить такую недвижимость, как объект незавершенного строительства? Спасибо! 17 Марта 2017, 15:02, вопрос №1575249 Павел, г.

Москва

    , ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) 619 ответов 201 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации При внесении в качестве оплаты уставного капитала недвижимого имущества необходимо подготовить рыночную стоимость данного объекта недвижимости, если стоимость объекта определена свыше 15 тысяч рублей.

Если стоимость объекта ниже пятнадцати тысяч, то в этом случае оценка недвижимости проводится самим обществом.

В законодательстве /РФ нет ограничения по поводу невнесения в качестве оплаты уставного капитала объекта незавершенного строительства 17 Марта 2017, 15:07 1 0 877 ответов 267 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Калмантаева Анна Юрист, г.

Оренбург Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 877ответов
  2. 267отзывов

Здравствуйте.

Перед тем как передать недвижимость в уставной капитал ООО, произведите его денежную оценку.

Если она составляет менее 20 тысяч рублей, выполнить ее можно по соглашению между учредителями.

В том случае, когда сумма имущественного вклада в уставной капитал общества составляет более 20 тысяч рублей, то для его оценки нужно привлечь независимого эксперта. 2 Зарегистрируйте право собственности юридического лица – ООО на внесенную в качестве доли недвижимость, поскольку это право возникает только в момент регистрации сделки в государственном территориальном органе, уполномоченном на это (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ).

Учтите, что документы, подтверждающие внесение в уставной капитал общества недвижимого имущества, должны быть представлены на регистрацию в течение 1 месяца после принятия решения о внесении соответствующих изменений в учредительную документацию. При нарушении этого срока увеличение уставного капитала может быть признано несостоявшимся. Подробнее: Что касается отражения в бухгалтерском учете ООО, то, согласно п.

23, 28 Приказа Минфина РФ N 91н

«Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»

, основные средства принимаются на учет по первоначальной (оценочной) стоимости, экспертной денежной оценке, согласованной учредителями.

Произведите запись по дебету счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции со счетом, учитывающим расчеты с учредителями. В бухгалтерском учете это отразите проводками: дебет 08 (10,58) кредит 75 субсчета

«Расчеты по вкладам в уставной (складочный) капитал»

.

Доходы, полученные в виде имущества – взносов в уставный капитал, не учитываются в налоговой базе налога на прибыль. 4 При определении нормы амортизации объектов недвижимости, полученных в качестве вклада в уставной капитал, определите ее с учетом срока эксплуатации у предыдущего собственника (п.

12 ст. 259 Налогового Кодекса РФ). Подробнее: 17 Марта 2017, 15:08 1 0 1036 ответов 421 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации В Налоговую службу при внесении в уставной капитал объекта недвижимости предоставляется копия свидетельства о государственной регистрации права собственности, заверенная нотариусом.

Так же в учредительном договоре необходимо указать оценочную стоимость этого имущества, для чего необходимо повести его оценку у аккредитованного оценщика. Объект незавершенного строительства может быть внесен в уставной капитал общества в случае, если он прошел государственную регистрацию.

Незавершенное строительство может быть зарегистрировано в УФРС. Однако впоследствии после изменения его статуса (строительство завершено) необходимо будет повторно проводить общее собрание участников общества и изменять размер уставного капитала и, соответственно, размер долей участников.

17 Марта 2017, 15:11 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 23 Ноября 2014, 16:57, вопрос №627038 30 Октября 2018, 17:15, вопрос №2151033 11 Августа 2014, 08:41, вопрос №526218 25 Марта 2020, 15:08, вопрос №2723620 20 Апреля 2020, 18:12, вопрос №2333910 Смотрите также

Учет объектов незавершенного строительства

8987 Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию.

К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

  1. конструкции присуща объемность;
  2. возведены сооружения надземного или подземного типа;
  3. подведены инженерные коммуникации.

Чем объект незавершенного строительства ?

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию.

Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Как застройщику ? Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества.

Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств. ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов. Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами.

В стоимость возводимых объектов включают:

  1. расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.
  2. оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
  3. цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
  4. арендные платежи за землю;
  5. суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
  6. затраты по освоению застраиваемых территорий;

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать. Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению.

В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат. Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком.

После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

  1. осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
  2. передать во временное пользование по договору аренды.
  3. продать третьему лицу;
  4. инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете.

Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства.

Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства. Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации.

На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя.

Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

  1. название объекта;
  2. стадию возведения.
  3. перечень конструкционных элементов;

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства. Облагаются ли ? Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено.

Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст.

40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

  1. тип возводимого имущественного актива;
  2. процент готовности сооружения;
  3. предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях.

Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту.

Типовые проводки:

  1. Д19 – К60 — отражается размер начисленного .
  2. Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы).

Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов. Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС.

В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта.

Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект. Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

  1. Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.
  2. Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
  3. Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев.

Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства. По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества.

Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ). Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст.

402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст.

407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн.

руб.). У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться.

Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Строящийся объект как вклад в уставный капитал

не указано Внесение объекта недвижимого имущества в уставный капитал хозяйственного общества встречается на практике очень часто, в том числе и потому, что это предоставляет возможность учредителю передать на баланс дочернего предприятия дорогостоящий актив, не уплачивая при этом НДС.

Вклады в уставный капитал объектов незавершенного строительства традиционно порождают много споров и среди ученых, и среди практикующих юристов. 01.12.2009 В 1998 году Высший Арбитражный суд Российской Федерации (ВАС РФ) разъяснил, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, являются недвижимым имуществом. В этой статье мы попытаемся разобраться с объектами, строительство которых продолжается, и будем называть такие объекты «строящимися».

Можно ли вносить строящиеся объекты в уставные капиталы хозяйственных обществ? На первый взгляд, ответ на этот вопрос должен быть отрицательным по следующим причинам. Строящийся объект, как нечто прочно связанное с землей, чье перемещение невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, мы рассматриваем как объект недвижимого имущества.

В соответствии с Гражданским кодексом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации. А поскольку зарегистрировать право собственности на строящийся объект недвижимого имущества в настоящее время не представляется возможным с практической точки зрения (учитывая разъяснения ВАС, сделанные в 2001 году), то и какая-либо сделка с таким имуществом, в том числе и его внесение в уставный капитал хозяйственного общества, может быть признана недействительной. Российские суды последовательно применяют на практике правило о невозможности совершения сделок с объектами недвижимого имущества до госрегистрации права собственности на них.

Однако недавние судебные решения некоторых федеральных арбитражных судов (ФАС) заставляют иначе взглянуть на поставленный вопрос. Постановление ФАС Поволжского округа № А55-19534/2008, принятое 9 июля 2009 года, примечательно тем, что ФАС попытался обосновать принципиальную возможность совершения сделок со строящимися объектами. Этим постановлением было отменено решение Арбитражного суда Самарской области, который отказал акционерному обществу в иске к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании незаконным отказа осуществить государственную регистрацию права собственности истца на строившийся объект, переданный учредителем в качестве оплаты акций истца.

ФАС Поволжского округа отметил, ссылаясь на упомянутую выше позицию ВАС РФ, что объект незавершенного строительства становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем же договоре подряда строящийся объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является.

А значит, по мнению ФАС, отсутствие на момент создания акционерного общества госрегист­рации права собственности учредителя на строящийся объект не свидетельствует об отсутствии у него прав по распоряжению этим объектом, следовательно, такой объект возможно вносить в уставный капитал акционерного общества. С указанными выше выводами ФАС Поволжского округа, по нашему мнению, нельзя согласиться по следующим причинам. Во-первых, вывод о том, что строящийся объект

«хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости»

, но не является таковым, не соответствует дейст­вующему законодательству.

Российское гражданское право исходит из того, что имущество может быть либо недвижимым, либо движимым, и не допус­кает существования объектов, которые не являлись бы ни тем, ни другим. Характеризуя в своем постановлении строящийся объект как «не являющийся недвижимостью», ФАС тем не менее не относит его и к движимым вещам из-за, как мы полагаем, очевидно присущих такому объекту признаков недвижимости. Во-вторых, попытка обосновать такой подход к строящимся объектам ссылками на позицию ВАС РФ, высказанную в 1998 году применительно к объектам незавершенного строительства, представляется не вполне корректной.

Несмотря на отсутствие в постановлении ВАС РФ 1998 года указания о том, что строящиеся объекты не относятся к недвижимому имуществу, арбитражные суды на практике придерживаются именно такого подхода, расширительно толкуя разъяснение ВАС РФ. В-третьих, данное разъяснение ВАС РФ, сделанное в 1998 году, интерпретируют в отрыве от действовавших норм права.

Более 10 лет спустя, предположение, что обязательным условием отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу является прекращение договора строительного подряда, не основано на нормах действующего законодательства: ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

, ни иные нормативные акты, в том числе Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества (утвержденные приказом Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 года № 113), не предусматривают, что для госрегистрации объекта незавершенного строительства должны быть представлены документы, подтверждающие прекращение договора подряда.

В-четвертых, следуя логике ФАС Поволжского округа, признающего возможность совершения сделок со строящимися объектами, можно предположить, что такие объекты могут быть предметом и иных сделок (например, купли-продажи, аренды, залога), в то время как ФАС Северо-Западного округа в одном из своих постановлений отметил, что при необходимости отчуждения соответствующего объекта как объекта обязательственных отношений, основанных на договоре строительного подряда, замена сторон обязательства возможна только по правилам, установленным ГК РФ о перемене лиц в обязательстве. Мы полагаем, что строящиеся объекты следует рассматривать как объекты недвижимого имущества, и, следовательно, внесение строящихся объектов в уставные капиталы хозяйственных обществ, а также осуществление каких-либо иных сделок с такими объектами влечет риск применения к таким сделкам последствий их недействительности.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+