Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Можно ли продать часть квартиры привотизированной без согласия других

Можно ли продать часть квартиры привотизированной без согласия других

Можно ли продать часть квартиры привотизированной без согласия других

Продается угол в комнате

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно. Фото: Сергей Куксин/ РГ Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей.

Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать.

Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки.

Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил.

Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше.

Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена.

Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить.

И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительнойВерховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли.

Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать.
Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать.

Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится.

Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Можно ли продать свою приватизированную долю в квартире без согласия собственников?

Добрый день. Проблема такая. В трёх комнатной квартире на каждого члена семьи приватизирована доля.сестра хочет продать свою долю без нашего согласия(мамы и меня) Имеет ли она на это право?

Может ли она продать без согласия собственника жилья свою долю???и могу ли произвести замеры площади квартиры,чтобы выявить чья доля сколько стоит??? И какими службами воспользоваться? 15 Февраля 2016, 14:23, вопрос №1144208 Екатерина, г.

Оренбург

    ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 1327 ответов 1493 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации . При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

15 Февраля 2016, 14:30 0 0 2768 ответов 1016 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Екатерина! Для того чтобы сестре продать свою долю в квартире, она должна предложить её выкупить Вам, поскольку у Вас преимущественное право покупки.
Для того чтобы сестре продать свою долю в квартире, она должна предложить её выкупить Вам, поскольку у Вас преимущественное право покупки. Статья 250. Преимущественное право покупки1.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. 15 Февраля 2016, 14:31 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы 21 Февраля 2021, 15:14, вопрос №2692863 25 Августа 2018, 16:24, вопрос №2088337 15 Мая 2021, 10:56, вопрос №2358872 08 Августа 2015, 23:04, вопрос №934383 26 Апреля 2018, 15:54, вопрос №1980009 Смотрите также

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

+2Анонимный вопрос18 декабря 2017 · 41,1 KИнтересно31,7 KУ кого много ответов, должно быть еще больше вопросов.ПодписатьсяЭтому вопросу посвящена статья 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки».У других владельцев долей в квартире есть право преимущественной покупки реализуемой доли по цене и на условиях, о которых достигнута договоренность с третьим лицом — потенциальным покупателем.Остальные участники долевой собственности должны быть в обязательном порядке уведомлены о возможности воспользоваться преимущественным правом приобретения реализуемой доли по цене и на условиях, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем.Если они не воспользуются своим правом в течение месяца с момента получения уведомления, то продавец может реализовать долю третьему лицу на условиях и по цене, указанных в уведомлении.

Согласия других собственников в этом случае не потребуется.30 · Хороший ответ3 · 29,7 KСпасибо!

Очень ценная информация.Ответить12Показать ещё 5 комментариевКомментировать ответ…Ещё 4 ответа263ПодписатьсяЕсли Вы владеете какой-то частью квартиры или частного дома, принадлежащего нескольким собственникам, и хотите продать свою часть, в первую очередь следует разобраться, какая это собственность.
Очень ценная информация.Ответить12Показать ещё 5 комментариевКомментировать ответ…Ещё 4 ответа263ПодписатьсяЕсли Вы владеете какой-то частью квартиры или частного дома, принадлежащего нескольким собственникам, и хотите продать свою часть, в первую очередь следует разобраться, какая это собственность.

Если часть в долевой собственности.

В этом случае продажа доли в общей квартире не доставит никаких проблем. Ведь согласия владельцев остальных частей в этом.

Читать далее17 · Хороший ответ4 · 8,5 KКомментировать ответ…1,7 KПрактикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ +7 (911).ПодписатьсяРаспространенное заблуждение: долевые собственники должны дать свое согласие тому из них, кто захочет продать свою долю. Получается, что они могут блокировать осуществление одного из прав собственника — право на распоряжение имуществом. Почему это заблуждение и откуда оно берется?

Те, кто так говорит, забывают добавить одно, но существенное условие: с. Читать далее21 · Хороший ответ10 · 8,0 KКомментировать ответ…-11Аренда офисов, аренда квартир, Загородная недвижимость, Квартиры в новостройках, элитная.

· ПодписатьсяОтвечаетДобрый день.

Продать без согласия сложнее, но возможно.

Проведя определенные действия — продажа возможна, просто это дольше по времени. Но всегда нужно начинать с переговоров с другими дольщиками.1 · Хороший ответ2 · 3,8 KКомментировать ответ…620Все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммерческой недвижимости. · ПодписатьсяОтвечаетС подробностями проведения такой сделки можно ознакомиться, изучив 250 статью гражданского кодекса России, которая называется «Преимущественное право покупки».

Она гласит информацию о том, что у других долевых собственников есть преимущественное право на приобретение продаваемой доли.

Купить оставшуюся площадь граждане имеют по той цене, которая.

Читать далее10 · Хороший ответ9 · 5,6 KКомментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также429Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом. 8 985.Добрый день, Татьяна Тарасова!

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире.

Жена отца, в обязательном порядке должна предложить выкупить свою долю Вам. Закон дает вам право приоритетной покупки этой доли, по отношению к любому другому покупателю «с улицы». Преимущественное право покупки регулируется статьей — ст.

250 ГК РФ. Если это право будет нарушено (т.е.

доля жены отца будет продана стороннему покупателю без уведомления вас), то вы в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на вас всех прав и обязанностей покупателя. 6 · Хороший ответ3 · 14,6 K1,7 KПрактикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ +7 (911).

  • Не хотите уезжать — не уезжайте: вас никто не может лишить права собственности и права пользования вашей долей. Будет вопрос, как делить две комнаты, если долей три. Но ответить, не зная деталей, нельзя. Каких деталей? Как этот вопрос решается сейчас (кто-то ведь живет в комнате вдвоём), в какой пропорции у вас доли, выделены kb доли в натуральном виде.
  • Запретить законным собственникам продать свою долю нельзя. При этом вы имеете преимущественное право покупки по объявленным другими собственниками ценам. Если у вас для этого нет денег и/или желания — воспрепятствовать им продать свои доли по цене, не больше той, которую они предложили вам, вы не можете. Можете разве что потянуть время: срок, в течение которого вы можете принимать решение — месяц после получения от нотариуса заказного письма с уведомлением.

15 · Хороший ответ · 25,3 K178Услуги населениюПриготовить свидетельство о собственности и ваш паспорт, вызвать милицию и слесаря.

Вскрыть квартиру и выгнать в зашей оттуда всех вшей. Поменять замки на двери.37 · Хороший ответ2 · 25,9 K339Отвечаю на юридические вопросы по недвижимости. Мой сайт — Prozhivem.comЗдравствуйте.

Как у Вас оформлен дом? 1. Если по документам дом является многоквартирным (например, квартира 1 и 2) и Вам принадлежит одна из квартир, тогда может спокойно продавать свою часть дома. Точнее квартиру.2. Если дом документально не поделен на отдельные квартиры, то есть у Вас только доля в доме, тогда у остальных долевых собственников есть преимущественно право покупки вашей доли.У остальных собственников нужно спрашивать НЕ согласие или разрешение, а предложить им письменно выкупить вашу долю за такую-то цену.

Если они не купят ее в течение 1 месяца, можете продать ее постороннему человеку — не ниже той цены, которую предложили остальным собственникам в письменном уведомлении. Очень внимательно прочтите ст.

250 ГК РФ.20 · Хороший ответ2 · 14,4 K-11Аренда офисов, аренда квартир, Загородная недвижимость, Квартиры в новостройках, элитная. · ОтвечаетДобрый день. В любом случае нужно предложить сначала дольщикам по дорогой стоимости, если они не покупают продать третьему лицу. Единственное вы рискуете- если третье лицо откажется от покупки.

Вам заново придется предлагать по новой цене дольщикам. 1 · Хороший ответ · 4,6 K

Как продать долю в квартире без согласия других собственников

30 июля 2018Когда квартира одна, а собственников много, никто из них не является полноценным хозяином: ни пользоваться, ни распоряжаться имуществом по своему усмотрению нельзя, всегда требуется учитывать интересы остальных совладельцев. Ну а когда «в товарищах согласья нет», как известно, из дела выходит одна лишь только мука – и в случае с долевой собственностью это как нельзя более актуально.

Огромное количество споров в судах неизменно возникает на почве владения долевой собственностью. Даже расстаться просто так со своей долей сособственник не может: закон предписывает ему обязательно соблюсти право остальных владельцев на преимущественную покупку. Необходимо предварительно уведомить о продаже всех остальных сособственников, и только если те не согласятся купить, сделку можно заключать с третьими лицами.

В случае нарушения этого правила в течение 3 месяцев сособственник может через суд потребовать перевести на него все права и обязанности покупателя по сделке (подробнее о порядке уведомления см. ).На практике нередко возникают вопросы, как законно освободиться от обязанности получать согласие всех сособственников на продажу доли.

Бывает, что процедуру согласования невозможно выполнить: либо из-за типичной вредности совладельцев, либо из-за отсутствия сведений об их месте нахождении. Чтобы продать долю в квартире, не получая согласия других владельцев, можно воспользоваться следующими вариантами:1. Выделить свою долю из общей собственности.
Выделить свою долю из общей собственности.

По закону каждый сособственник имеет право потребовать выдела принадлежащей ему доли из общего имущества.

Выдел может происходить либо по общему согласию – в таком случае заключается нотариальное соглашение о остальными сособственниками о выделе доли, либо в судебном порядке, если договориться мирно не удается. Однако принудительный выдел доли допускается лишь при наличии соответствующей технической возможности: если выделяется изолированное помещение с самостоятельным входом. В результате выдела доли у ее владельца прекращается право долевой собственности – следовательно, на него уже не распространяется правило о предварительном согласовании продажи доли с другими сособственниками.2.

Передать долю по договору пожизненного содержания с иждивением. Верховный суд прямо указал, что на такую сделку не распространяется преимущественное право покупки других сособственников имущества.

Смысл ее в том, что имущество передается в собственность взамен на встречное обязательство предоставлять гражданину пожизненный уход и содержание. Этот договор носит строго личный характер, а потому предоставление приоритетного права на его заключение другим сособственникам противоречит его природе.Помимо этого, на практике используют еще два варианта «обхода» преимущественного права покупки доли сособственниками, но их нельзя назвать надежными: — Дарение доли.

Закон предусматривает преимущественное право сособственников на покупку доли в случае ее продажи, но ничего не говорит о безвозмездной передаче доли в собственность. Следовательно, сособственник имеет право подарить свою долю кому угодно, не спрашивая на то согласия остальных владельцев.

Но оформление покупки доли в виде дарения чревато тем, что: во-первых, есть риск не получить денег взамен доли, т.к. по договору она передается безвозмездно (нужно составлять отдельную расписку о расчете), а во-вторых, другие сособственники могут признать сделку мнимой и отменить ее, если докажут, что по ней передавались деньги.- Передача доли под залог. Покупатель и продавец составляют договор займа (на сумму стоимости доли) и договор залога, который обеспечивает возврат займа.

После этого заключается соглашение об отступном: продавец вместо возврата денег передает покупателю право собственности на долю, в результате чего обязательство займа прекращается. На залог право преимущественной покупки не распространяется, поэтому продажа доли происходит без согласия сособственников.

Но помимо общего риска признания такой сделки недействительной, этот вариант предполагает сложное оформление.На данный момент, пожалуй, это все возможные варианты продажи доли в квартире без согласования с сособственниками.

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.У меня такая ситуация.

Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат.

Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее.

Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру.

На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных?

Или это возможно только через суд?И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?НиколайКонечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Анастасия Корнилова юристВы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных.

позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки.

То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли.

Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  • направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  • обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.
  • вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.Бывает так, что совладелец не получает уведомление.

Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера.

Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже.

Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться.

Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки.

Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас.

Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком.

Мы писали, , и сделали — просчитайте разные варианты. Не торопитесь. Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: На самые интересные вопросы ответим в журнале.

УЧЕБНИКБесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфель06.03.17138K1003.04.1988K1503.07.1995K706.0549K430.0713K1626.12.1912K09.068K321.095K19Екатерина Мирошкина, экономист16.04.1827K1Анастасия Корнилова, юрист22.01.19117K3Елена Глубко, продала квартиру03.08.1737K1Анастасия Корнилова, юрист13.12.1887KЛучшее за неделюАнтонида Пашинина, журналист25.0968K2824.0935K1725.0933K17Екатерина Мирошкина, экономист29.0933K928.0927K1228.0924K1924.0923K1530.0922K1325.0922K8Михаил Шардин, инвестировал и бóльшие суммы29.0919K3229.0918K26Екатерина Мирошкина, экономист25.0917K524.0913K8528.0913K1125.0913K4325.0912K1329.0911K524.0910K1324.0910K725.0910K425.099K42Шорты28.099K22Шорты30.098K424.098K1224.097K427.095K18Шорты24.094K728.094K14Дискуссия28.094K4Дискуссия25.094K1

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)

19 мая, 16:37Иногда квартира принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким, при этом в любой момент один из владельцев может решить продать свою «часть» недвижимости. Разбираемся, как это сделать правильно, нужно ли согласие других собственников на такую сделку и как продать в этом случае квартиру дороже.Совместная и долевая собственность — в чём разницаЕсли квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе.

В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.

Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.Совместная собственностьОбычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.

Супруги вправе подписать и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.Долевая собственностьВ долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН.

При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом.

Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.Как продать долю в квартире. Инструкция Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон.

У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).Преимущественное право покупки у сособственниковПрежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.Вот как может выглядеть такого предложения.

В нём нужно указать все основные условия сделки. , какие конкретно, поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться — они ещё более полные.

Обычно предложение передают одним из этих способов:— Лично под роспись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.— По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.— Телеграммой.

Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.— Через нотариуса. Самый надёжный вариант. Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом. Это самый простой для всех вариант.

Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки.Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать).

В отказе эксперты рекомендуют:

  1. указать цену доли, от покупки которой человек отказывается;
  2. указать полные данные собственника, а также адрес и кадастровый номер квартиры;
  3. прямо прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
  4. обязательно подписать отказ с расшифровкой и датой.
  5. чётко прописать, от какого именно предложения отказывается собственник, указав как можно больше данных — дату получения предложения, регистрационный номер, дату и имя нотариуса (если предложение было отправлено через него) и т. д.;

Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него. Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку. Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли.

За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму при предъявлении иска. Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса.

Он составит уведомление о сделке и направит его сособственнику, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить ваших соседей о продаже доли. Куда отправить предложение о выкупе доли, если место жительства другого собственника неизвестноСосед может скрываться, чтобы не получать уведомление о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт.

Что делать? Закон не говорит о том, по какому именно адресу нужно отправить уведомление. Поэтому есть несколько вариантов:

  1. по последнему известному адресу места проживания;
  2. по адресу квартиры, долю в которой вы собираетесь продать (для этого нужно получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что квартира принадлежит «потерявшемуся» соседу);
  3. обратиться к нотариусу, который подготовит уведомления о продаже и разошлёт официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.
  4. по адресу, который вам сообщат по запросу в МВД или на сайте Г;

Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.Собственник не обязательно должен получить уведомление лично.

Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера. Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.Нотариальное удостоверение договора купли-продажи долиЕщё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2021 года .

Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр. Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними.

Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса. Что делать, если я хочу продать долю в квартиреЕсли сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю.

Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например). Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег.

Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект.

Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целикомПодходит, если у вас есть финансовая возможность купить доли соседей. Возможно, другие собственники боятся быть обманутыми посторонними, но согласятся на сделку с человеком, которого они знают и которому доверяют. Ваши затраты окупятся — квартира «целиком», с одним собственником, будет стоить дороже и покупатели найдутся быстрее.

Продать все доли одновременно, то есть квартиру целиком Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже и быстрее и не тратить лишние деньги: · целая квартира стоит дороже, чем квартира, проданная по долям, все получат больше денег;· «оставшимся» не придётся жить с чужим им человеком, с которым ещё неизвестно, как сложатся отношения;· можно сэкономить на оформлении .

Выделить свою долю и продатьЕсли соседи не хотят продавать свои доли — ни вам, ни другому покупателю, проверьте, можно ли выделить вашу долю физически и продать её отдельно. То есть до этого у вас была доля в праве, которая давала возможность пользоваться всей квартирой в рамках общего соглашения, а теперь определите, чем именно вы владеете в жилище, например комнатой, санузлом и отдельной частью коридора. Такой вариант подойдёт только тем, у кого физически возможно перепланировать имущество на несколько «автономных» жилищ: владельцам частных домов или квартир, которые можно законно разделить, организовав санузел и кухню и устроив отдельный вход.

Долю можно выделить , если это не получилось по-хорошему. , которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы.

Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных собственников.

Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников.

Как выкупить долю соседа против его волиМожно выкупить долю соседа против его воли, но есть нюансы.

Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продать её, ни подписать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней.

даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при особых условиях:

  1. собственник не очень заинтересован в использовании квартиры.
  2. доля сособственника незначительна;
  3. выделить долю в натуре невозможно, например, если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания;

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, то есть только один вариант сделать это — снизив цену.

Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники. Ведь именно им вы должны предложить купить свою долю по этой цене первыми. Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя.

Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр. В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения.

Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет. Такие случаи на рынке недвижимости не редкость, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с долями.

Специалисты смогут подсказать, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помочь провести саму куплю-продажу. Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством. Если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе, то в крайнем случае можно попробовать его же методы.

Например, предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть и личность нового соседа может его не обрадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру.

Но стоит взвесить все «за» и «против» такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже. А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями.

Помните, что ваш сосед-сособственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение.

Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры. Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.Как узнать, за сколько сосед продал долюЕсли сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало.

Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — действовать через суд.

Сначала обратитесь к оценщику и закажите у него расчёт рыночной стоимости доли. А потом идите с этими бумагами в суд — он может потребовать документы по сделке — и договор, и документы по расчётам.

Сложнее дело обстоит, если продавец замаскировал продажу другой сделкой. В такой ситуации в открытых источниках не остаётся никаких документов.Продажа доли в квартире под видом даренияНередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов.

Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия сособственников и не предупреждая их. Это классический пример нарушения преимущественного права собственника на покупку доли.Такая схема очень опасна и противоречит закону: обманутый сособственник может признать сделку недействительной и потребовать перевести на себя права покупателя такой «подаренной» доли.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+