Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как проверить наличие или запрета на дальнейшее право выкупа участка

Как проверить наличие или запрета на дальнейшее право выкупа участка

Как проверить наличие или запрета на дальнейшее право выкупа участка

Проверяем обременение/ограничение на земельный участок — онлайн способы получить всю информацию

  • Узнать обременения

Статья обновлена: 18 августа 2020 г. Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет Здравствуйте.

Представляю вам 2 онлайн способа проверить земельный участок на какое-либо обременение или ограничение — с помощью сайта Росреестра и с помощью . В своей работе с недвижимостью я пользуюсь выпиской, что и вам советую. Ниже объясню почему. Не советую проверять обременение на сайте Росреестра.

Объясняю: любое обременение или ограничение на недвижимость проходит государственную регистрацию и внесено в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ст.

131 ГК РФ). Сокращенно — ЕГРН. На свой же сайт Росреестр бесплатную (справочную) информацию из ЕГРН либо обновляет не часто, либо выгружает неправильно.

В самом же ЕГРН информация правильная и актуальная, «хромает» лишь информация на самом сайте. Плюс данные иногда не полные.

Например, если участок в залоге из-за ипотеки, не показано в каком именно банке. Все это касается и других бесплатных сервисов, они берут те же данные с сайта Росреестра и отображают у себя.

Вот поэтому , в ней показана полная и актуальная информация на момент запроса.

Если Вы все же решили узнать обременение на сайте Росреестра, то в поиске введите точный адрес участка или его кадастровый номер.
Подробнее:

  • Кликните по ссылке с адресом участка. Если вы все правильно вводили, но на странице отображаются 2 адреса (например как ), то скорее всего один адрес — это адрес участка, другой — это адрес дома на этом самом участке. Кликните на оба адреса и на страницах смотрите на данные. Участок будет показан как на (стрелка с цифрой №1, на вторую стрелку не обращайте внимания). Если вместо адресов показано сообщение «Не найдены данные, удовлетворяющие Вашему запросу. Попробуйте изменить запрос или воспользуйтесь поиском по устаревшим номерам» — это означает, что введен неправильный адрес кадастровый номер участка. Советую перепроверить и ввести заново.
  • Перейдите на справочную страницу Росреестра — .
  • Введите адрес участка или его кадастровый номер, введите капчу и нажмите на кнопку «Сформировать запрос». Примеры адресов , , . (нажмите на картинку для ее увеличения) Кадастровый номер же вводите так: Если не знаете ни адреса ни кадастрового номера, то поможет . С помощью навигации найдите участок, кликните на него и появиться окошко с его кадастровым номером. Скопируйте кадастровый номер и вставьте его на сайте Росреестра.
  • На открывшейся странице нажмите по разделу «Права и ограничения». Обременения, когда они есть, будут указаны справа в подразделе «Ограничения». На моем примере есть обременение (ограничение) в виде залога из-за ипотеки. В залоге у какого банка не показывается.

Для ознакомления я также нашла участок без ограничений.

На картинке ниже видно, что в подразделе «Ограничения» пустое место. Еще раз повторяю, что на сайте Росреестра не всегда показаны актуальные данные из ЕГРН, потому что информация редко обновляется. Если есть обременение, то информация о ней предоставляется не в полном виде. Как в картинке выше, не указано в залоге у какого именно банка находится земельный участок.
Как в картинке выше, не указано в залоге у какого именно банка находится земельный участок.

Если нужна полная и актуальная информация, то лучше воспользуйтесь вторым способом с выпиской из ЕГРН. Официальное название —

«выписка из Единого Государственного Реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости»

. Посмотрите ниже на образец. В разделе №2 в пункте №4

«Ограничения прав и обременение объекта недвижимости»

все показано.

  1. Образец №1. В пункте раздел №2 строка №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» — «Не зарегистрировано». Это значит на участок не наложено какое-либо обременение/ограничение. (нажмите на образцы для их увеличения)
  2. Образец №3 (на квартиру). Выписки на участок с обременением в виде залога у меня нет. Ниже образец выписки на квартиру. В пункте раздел №2 строка №4 — «Залог, весь объект». Это значит, что квартира в залоге у «Сбербанка» на срок 240 месяцев с даты 26.02.2013г., т.к. она покупалась в ипотеку.
  3. Образец №2. В пункте раздел №2 строка №4 — «Аренда». Это значит, что участок имеет ограничение, т.к. он в аренде.

Заказать выписку может любой человек (даже не гражданин РФ) на любую недвижимость в РФ.

Их предоставляют в электронном и в бумажном виде. Мне удобнее электронная выписка: 1) она стоит 250р, а бумажная уже 460р; 2) идти никуда не нужно — после оплаты выписку отправят на электронную почту; 3) легко открывается на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно.

Можно распечатать. Раньше я заказывала электронные выписки на официальном сайте Росреестра, сейчас же пользуюсь его партнерским сервисом (причины указала в следующем абзаце). Ктотам.про берет официальные сведения из ЕГРН, а не из какой-либо своей базы, ведь вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).

Почему я начала пользоваться Ктотам.про? 1) На сайте Росреестра выписка стоит 290р. В Ктотам.про выписка стоит 250р, а пакет из 5 выписок — по 150р за каждую.

Как заказать выписку написано , как заказать пакет выписок — .

2) выписки присылают в среднем через 1 час.

С Росреестра же приходилось ждать в среднем 47 часов. Иногда в Ктотам.про бывают задержки из-за технических работ в Росреестре, о них заранее предупреждают перед заказом выписки; 3) выписки присылают сразу в читабельном виде — открыть их можно на компьютере и смартфоне, никаких дополнительных программ не требуется.

Иногда в Ктотам.про бывают задержки из-за технических работ в Росреестре, о них заранее предупреждают перед заказом выписки; 3) выписки присылают сразу в читабельном виде — открыть их можно на компьютере и смартфоне, никаких дополнительных программ не требуется.

С Росреестра же получите выписку в нечитабельном формате .xml и придется ее . 4) Легче заполнить поля для заказа и их немного.

Сайт Росреестра неудобный, полей для заказа много и нужно вводить свои паспортные данные. Ниже пошаговая инструкция заказа с картинками.

Для наглядности заказала выписку на земельный участок в Балашихе. Так что повторяйте за мной:

  • В поле введите адрес электронной почты (e-mail), на которую получите выписку, и нажмите на «Далее».
  • Узнайте кадастровый номер земельного участка. Если знаете кадастровый номер, то перейдите .
  • В открывшемся окне сверьте адрес и кликните на «Выбрать объект».
  • Перейдите на . Техподдержка: в личный кабинет, чтобы удостовериться что ваш заказ обрабатывается. Для входа в личный кабинет: 1) нажмите на кнопку «Войти» сверху справа; 2) в открывшемся окне введите свою электронную почту и пароль; 3) нажмите на «Войти». Напоминаю, пароль прислали в письме с активацией кабинета. При входе вас сразу перенаправит на страницу «Мои выписки». Пролистайте вниз и увидите вашу выписку. Справа будет показано, что заказ обрабатывается. В разделе «Профиль» можете указать номер телефона, чтобы получить смс-уведомление о готовности выписки.
  • Активируйте личный кабинет. После оплаты на электронную почту пришлют письмо, в котором указаны логин и пароль от вашего личного кабинета в сервисе Ktotam.pro (2). В письме кликните на кнопку «Активировать Личный кабинет» (1). Проверяйте папку «Спам», иногда письмо попадает туда. (письмо выглядит так)
  • Выберите способ оплаты, нажмите на кнопку «Оплатить» и оплатите заказ. Если выберите «Другими способами», то на выбор вам предоставят оплату через Киви, терминал, с баланса мобильного телефона, электронным кошельком и т.д.
  • Нажмите на вкладку «Кадастровый номер», введите кадастровый номер земельного участка и нажмите на кнопку «Найти». У меня на примере вот что вышло. (нажмите на картинки для их увеличения) Также вместо кадастрового номера можно ввести адрес.
  • Выберите «Выписка из ЕГРН на объект недвижимости — 250 руб.» и нажмите на «Далее».
  • Как только выписка будет готова, вас оповестят в электронном письме (если в профиле укажите номер телефона, то о готовности выписки оповестят и по телефону). Проверяйте папку «Спам». Чтобы просто взглянуть на выписку, нажмите на кнопку «Посмотреть». Нажав на «Скачать PDF», скачается выписка в формате pdf и ее также можно сразу открыть на телефоне/компьютере с помощью браузера. Также выписку можно будет скачать в личном кабинете. Нажмите на среднюю кнопку «PDF». Выписка будет в формате pdf, ее можно сразу открыть на телефоне и компьютере с помощью браузера. Чтобы распечатать нажмите на правую кнопку с знаком принтера. Чтобы скачать архив с исходными файлами выписки, нажмите на кнопку левую кнопку «ЭЦП». В архиве выписка будет в формате xml. Файл в формате .sig — это электронная подпись регистратора (ЭЦП).
  • Показано сообщение об активации кабинета, можете его закрыть.

Мне выписку прислали через 1 час 35 мин.

Участок не под обременением, т.к. в разделе №2 в строке №3

«Ограничение прав и обременение объекта недвижимости»

написано «Не зарегистрировано». Такими способами можно узнать обременения на любую , например, .

Другие статьи: — это можно узнать хоть с телефона по адресу или . — инструкция с картинками. Проверка земельного участка и . Если у Вас есть вопросы, задайте их в комментариях ниже.

9 комментариев

Как самостоятельно проверить земельный участок перед покупкой?

Июл 1, 2020 | Статьи | Сделка купли-продажи участка земли существенно отличается от операции с жилой недвижимостью. С приобретением земли нюансов намного больше, если рассматривать не только документальную часть договора.

Трудностей можно избежать вовсе после нехитрого анализа предстоящей операции.

Понравившийся участок может обладать ограничениями или недостатками правового, градостроительного и другого характера. Статья даёт ответ на главный вопрос – как проверить земельный участок перед покупкой и на что обратить внимание? Что можно выяснить в ходе проверки?

Процедуру проверки прозрачности сделки с землей условно разделим на несколько шагов:

  1. выявляем обременения;
  2. проверяем градостроительный статус;
  3. проверяем кадастровый статус земли;
  4. проверяем имущественный (правовой) статус;
  5. проверяем надежность продавца.
  6. узнаём о наличии судебных споров;

Шаг 1. Проверяем кадастровый статус земли Согласно статьи 8 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» в кадастровый реестр вносится основная и дополнительная информация по объекту недвижимости.

Данные ЕГРН – общедоступные. Бумажный вариант документа можно заказать в Росреестре, МФЦ в порядке очереди либо воспользоваться онлайн-сервисом https://егрп-онлайн.рф и через несколько минут обладать полной информацией по объекту в электронном формате.

Покупая земельный участок, стоит обратить особое внимание на такие моменты:

  1. Адрес;
  2. Площадь;
  3. Местоположение земельного участка;
  4. Стоимость по кадастру;
  5. Сведения о прилегающих зонах особого назначения.
  6. Кадастровый номер;
  7. Категория использования земли;

Для идентификации объекта и получения дополнительной документации необходимы его точный адрес, номер по кадастру.

Графа «площадь» часто содержит данные с погрешностью (например, 4500+/─ 100 кв.м). Такая погрешность обусловлена проведением кадастровых работ с невысокой точностью и требуется уточнение границ.

Следовательно, надо быть готовым к изменениям площади участка земли в рамках указанной погрешности. Для расчета ежегодного налога необходимо знать кадастровую стоимость объекта. Описание границ – указание координат поворотных точек прилегающей территории.

Поскольку риск нарваться на неразмежеванный объект достаточно высок, покупатель вправе требовать до заключения ДКП установить границы.

Этот шаг убережет вас в недалеком будущем от судебных споров. Прибрежная защитная полоса, водоохранная и зона охраны инженерных объектов (тепло-, газо- электроснабжения) относятся к зонам с особыми условиями использования. Анализ этих зон, а также категорию использования земли более подробно рассмотрим далее.

Анализ этих зон, а также категорию использования земли более подробно рассмотрим далее. Шаг 2. Проверяем правовой статус Из выписки ЕГРН узнаем сведения:

  1. какие документы основания для появления права собственности;
  2. наличие обременений – возможные залог, аренда.
  3. о лице, за которым числится земельный участок;

Проведите правовую оценку представленных документов для оценки прозрачности сделки и определения путей оспаривания. По этим данным можно узнать, уполномочен ли продавец заключать сделку по отчуждению земли.

Также запросите документы, послужившие причиной возникновения права собственности (приватизационные бумаги, акты судебных инстанций договор дарения, участника долевого строительства, свидетельство о наследовании, ДКП). Наличие обременений требует более детального анализа.

Уточните у продавца всю историю участка, попросите документы – основания возникновения этих ограничений (договор залога, аренды и т.д.). Запрашивая выписку из ЕГРН, параллельно можно заказать справку о переходе прав на участок. Если объект недвижимости участник частых сделок – этот факт должен насторожить потенциального покупателя.

Шаг 3. Проверяем градостроительный статус Перед приобретением земельного участка следует проанализировать следующие документы:

  1. прочая документация, в зависимости от ситуации (градостроительный план, генеральный план СНТ, проект застройки территории).
  2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – важный документ функционального зонирования территории. Градостроительные нормы определяют допустимые критерии использования земельных участков (точный размер участка земли, максимально допустимую высоту объекта строительства, минимальный процент озеленения, коэффициент застройки площади и другое);
  3. проект планировки или межевания территории регламентирует территорию общего пользования, которая не может быть приватизирована. В отличие от генерального плана и ПЗЗ, не подлежат обязательному утверждению.
  4. генеральный план – главный документ территориального планирования. Он подлежит обязательному утверждению, определяет черту населенного массива;

В этих документах могут находиться сведения о дальнейшем плановом размещении объектов местного/регионального/федерального значения.

Такие участки земли не подлежат приватизации, не могут быть проданы, переданы в аренду. Далее необходимо сопоставить сведения градостроительной документации и выписки ЕГРН. Особого внимания заслуживают допустимые категории использования земельного участка, прописанным в ПЗЗ для его дальнейшей эксплуатации.

Шаг 4. Проверяем наличие градостроительных обременений и выявляем зоны с особыми условиями использования земли Возможные ограничения для хозяйствования правообладателя участка земли:

  1. зона охраны водных объектов – прибрежная защитная полоса, зоны защиты от подтопления и затопления;
  2. объекты, принадлежащие Федеральной службе РФ, относятся к зоне охраняемых объектов;
  3. прочая территория, имеющая статус «исторических поселений»;
  4. санитарно-защитные зоны – создаются вокруг производств и других объектов с целью снижения вредного воздействия на окружение. Информация о СЗЗ в ЕГРН отсутствует. За интересующими сведениями следует обратиться в органы Роспотребнадзора;
  5. другие зоны – зеленая, лесопарковая, рыбоохранная, приаэродромная, округа санитарной охраны.
  6. охранные зоны – железнодорожные линии, сооружения связи, зоны тепловой сети, газопроводов, гидроэнергетические объекты;

Перечисленные зоны не всегда отражаются в документах из ЕГРН. Ответ на интересующий вопрос могут дать соответствующие органы власти или организациях. Шаг 5. Проверяем продавца на надежность, предмет покупки на наличие судебных споров Перед составлением ДКП участка необходимо сделать запрос к арбитражным судам, обратиться к судам общей юрисдикции.

Проверить нужный участок на предмет судебных разбирательств можно на доступном интернет-ресурсе по кадастровому номеру. Если интересующий участок состоит из нескольких, и выписка показала фигурантами спора, следует проверить каждый земельный участок по отдельности. Немаловажна и проверка самого продавца по базе ФССП на наличие уголовных, гражданских дел или делопроизводства по банкротству.
Немаловажна и проверка самого продавца по базе ФССП на наличие уголовных, гражданских дел или делопроизводства по банкротству. Процедура необходима, поскольку при аннулировании договора (а это возможно на протяжении 3 лет), ответственность за кредитную историю продавца ложится на нового владельца недвижимости.

Прочие нехитрые действия для безопасной сделки Перед заключением ДКП у вас должны быть ответы на вопросы:

  1. Не заберут ли со временем землю? Проверить наличие права собственности на землю у продавца;
  2. Сколько земли в реальности? Осуществить детальный анализ документации на участок;
  3. Можно ли здесь построить дом? Рискованно покупать землю без возможности подключения коммуникаций.

Покупая земельный участок осуществите в реальности вынос координат указанных поворотных точек. Увиденная информация определит реальные границы участка на местности, сможете оценить, есть ли посторонние строения или наложение границ на соседний участок. Изучите межевой план. Этот документ согласовывает местоположение границ, другие обстоятельства.

Покупка любой недвижимости несет в себе возможный риск приобрести головную боль. Для благоприятного исхода операции можно провести комплексный аудит нужного участка земли.

Специалисты-юристы в этом направлении ответят на все интересующие вопросы, но истину можно установить и самостоятельно.

Что проверить о земельном участке перед покупкой

25 июняКак кадастровые инженеры и специалисты в сфере оформления документов на недвижимость, мы часто видим, как люди тратят кучу сил, денег и времени на решение проблем, которых можно было бы избежать.

Особенно это актуально сейчас, когда законодательство с каждым годом становится все жестче, а надзорные органы в сфере земли и недвижимости работают все эффективнее.Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность.

Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание.

Более подробно о каждом из них расскажем позже.В целом, документы и сведения, которые нужно проверять о земельном участке, можно разделить на 6 групп:

  • Фактические границы и площадь земельного участка.
  • Сведения о продавце.
  • Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
  • Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
  • Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
  • Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

  1. Заказав выписку из ЕГРН. Если мы серьезно настроены на покупку, рекомендуем заказать выписку на , потому что только он выдает актуальную на сегодня информацию. Все возможные сервисы по заказу выписки за 1 день подключаются к другому сервису Росреестра, который обновляется с задержкой 2-3 дня. За эти 2-3 дня с участком может произойти много всего, например, смениться его собственник.
  2. На и в (только основные, обзорные сведения).

Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все его собственники с момента первой регистрации прав после 1998 года.Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу.

К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому только основные моменты:

  1. Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент — продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа — очень распространенный прием мошенничества.
  2. Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.
  3. Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.

Проверьте сведения о продавце:

  1. Действительность паспорта на .
  2. Сведения о и .
  3. Участие в судебных разбирательствах в и .
  4. Статус юридического лица в .

Любые выявленные проблемы повышают шанс признания сделки ничтожной и лишения вас купленного участка.Проверьте фактические границы и площадь участка.

Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями. К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН .

Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН “улетают” от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок. Основной подвох — данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты.

Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на , Московской области — на .

Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в .Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу.

Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали в .

Важно проверять и информацию о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

Может оказаться, что на месте участка через 20 лет запланирована высокоскоростная железная дорога. В реальной жизни она может быть и не появится.

Но построить на этом участке вам ничего не дадут уже сейчас.

А если планируемый объект действительно соберутся строить, ваш участок будут изымать в пользу государства, с компенсацией по “рыночной стоимости”, которую определит оценщик по заданию государства. Такая компенсация может быть как объективная, так и нет, и выяснять отношения придется в судах.

Ну и без участка вы останетесь в любом случае.К сожалению, чем больше мы сами работаем с недвижимостью, тем больше возможных проблем с ней узнаем.

Мы очень хотим, чтобы покупатели недвижимости не связывались с проблемными объектами, или, по крайней мере, трезво оценивали свои риски. Поэтому и дальше будем стараться просвещать вас в вопросах проверки документов на земельные участки и объекты на них.Если вам нужна помощь с проверкой земельного участка на предмет возможности строительства или реконструкции на нем, мы можем помочь.

От вас нужен кадастровый номер или выписка из ЕГРН (свидетельство) на участок.Мы проверим участок по данным ЕГРН и ИСОГД Москвы и Московской области.По результатам проверки скажем вам:

  1. какие согласования потребуются для строительства;
  2. пришлем выписки из ФГИС ЕГРН.
  3. можно ли строить на земельном участке;
  4. нужны ли предварительные работы, например, утонение границ, изменение вида разрешенного использования и т.п.;

Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка

любой , в том числе и , всегда несет в себе определенные риски.

Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т.

п. Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее. Одно из главных требований к продавцу при проведении — это наличие у него на земельный участок.

Подтверждаются данные права определенными документами, которые в обязательном порядке прикладываются к договору. К этим документам относятся:

С их помощью можно определить, на каких основаниях земля оказалась у нынешнего собственника. В зависимости от способа получения это может быть:

  1. договор мены;
  2. ;
  3. договор купли-продажи;
  4. решение суда;
  5. местного органа государственной власти (администрации) о и т. п.
  6. свидетельство о вступлении в наследство;

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

Во всех остальных случаях существует вероятность, что права собственности нынешнего владельца могут быть оспорены другими заинтересованными лицами.

При стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей.

Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается. При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго. Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Оно выдается во время процедуры регистрации договора при переходе прав собственности на землю в Росреестре. В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

  1. участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.
  2. права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным.

При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа.

Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений.

Но даже при наличии оригинала все равно стоит внимательно проверить документ. В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца.

Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве.

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

В паспорте должны содержаться такие данные:

  1. сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).
  2. категория земель;
  3. план границ;
  4. данные о частях участка;
  5. ФИО владельца;

Данные о размере земли, указанные в кадастровом паспорте, обязательно должны совпадать с теми цифрами, что содержатся в свидетельстве о регистрации. При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени. В частности, в ней есть информация о том, находится ли земля в залоге, под арестом или судом.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение . Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Помимо документальной, нелишней также будет проверка категории земли и вида разрешенного использования, ведь от этого будут напрямую зависеть возможные действия с участком. Делается это с использованием такой его характеристики, как кадастровый номер — уникального номера, присваиваемого каждому участку при его постановке на учет. При помощи этого номера можно получить важнейшую информацию о нем, а именно:

  1. характеристики качества почвы;
  2. месторасположение;
  3. данные о владельце;
  4. границы и размеры;
  5. категория земли.
  6. наличие строений;
  7. кадастровая стоимость;

Провести проверку можно несколькими способами: Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты».

После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка. Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

В течение 5 дней на этот запрос будет предоставлен ответ — в виде письма или какого-либо другого выбранного способа связи. Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его.

После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться. Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка.

Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона. Примером возможных обременений может быть:

  1. ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.
  2. доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
  3. концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
  4. притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
  5. сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
  6. арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
  7. долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
  8. залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;

Все из перечисленных выше ограничений, наложенных на землю, подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе.

Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок. Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП.

Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес. является очень важным этапом.

Что необходимо знать в сделках с несовершеннолетними? Читайте об этом в . При помощи пожизненной ренты можно достичь финансовой стабильности.

Подробности по .

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца. Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Визуально можно сравнить фото в паспорте и данные о возрасте с внешностью продавца.

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, обязательно должна иметься нотариально заверенная .

В документе должно быть указано, с какой именно целью он выдается (в частности, с разрешением проведения имущественных сделок). Данные в доверенности должны совпадать со сведениями из паспорта доверенного лица.

Дополнительно можно связаться с собственником участка (например, по телефону или другому способу связи) и уточнить у него достоверность информации относительно доверенного лица. Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

Дееспособность подтверждается медицинской справкой, в которую заносятся данные о наличии или отсутствии у гражданина каких-либо психических заболеваний или опасных зависимостей (алкогольной, наркотической).

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить.

Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию.

Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения. Не нашли ответа на свой вопрос?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+