Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Из чего формируется арендная плата за коммерческое помещение

Из чего формируется арендная плата за коммерческое помещение

Из чего формируется арендная плата за коммерческое помещение

Формирование арендной платы

В связи с тем, что эксплуатация арендатором арендованного имущества в соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ осуществляется на возмездной основе, то за его использование арендатор обязан начислять в пользу арендодателя арендную плату. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении платы за пользование арендованным имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В соответствии с п.

1 ст. 432 ГК РФ условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, отсутствие которого может повлечь признание договора незаключенным. В то же время отсутствие в арендном договоре положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы аналогичных последствий повлечь не может.

Поскольку п. 1 ст. 614 ГК РФ указывает, что в этом случае стороны установили такой порядок, условия и сроки внесения арендной платы, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. ГК РФ ввел новую меру оперативного воздействия на арендатора, который выполняет добросовестно свои обязанности по внесению платы за аренду.

Так, п. 5 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что при существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два последующих срока подряд.

Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

В соответствии с п. 2 ст. 614 предусматриваются следующие виды арендной платы.

  1. • предоставление арендатором определенных услуг;
  2. • установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, прибыли или доходов;
  3. • возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
  4. • определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;
  5. • передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

При этом в ГК РФ указывается, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной оплаты или предложить другие виды оплаты аренды.

Иными словами, приведенные виды оплаты не являются исчерпывающими, допускается не только их сочетание, но и применение иных, не предусмотренных ГК РФ видов осуществления арендной платы.

Это положение крайне важно арендаторам, поскольку, исходя из своих практических и финансовых возможностей, они могут выбрать для себя и предложить арендодателю приемлемые для сторон виды арендной платы.

В настоящее время наиболее широкое применение в практике имеет арендная плата, устанавливаемая в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Предприятия-арендодатели сталкиваются с проблемой установления арендной платы, расчета ее величины. Им зачастую трудно определить, какие затраты включать в арендную цену При расчете арендной платы за оборудование, машины предлагается цену определять за единицу имущества, а при аренде зданий, сооружений — за 1 м2 производственной площади. Для расчета размера арендной цены предприятия подготавливают калькуляции, где статьи калькуляций определяются предприятием самостоятельно в зависимости от его особенностей, специфики и условий производства.

Рекомендуются следующие статьи расходов при калькулировании затрат для формирования арендной платы при аренде производственных площадей:

  1. 11. Сумма налоговых платежей (НДС, на прибыль) определяется в зависимости от принятого на предприятии метода учета арендной платы: как выручка от основной (уставной) деятельности или как внереализационный доход.
  2. 10. Плата за аренду земли.
  3. 12. Накладные расходы предприятия-арендодателя.
  4. 7. Расходы на обслуживание подъемно-транспортных механизмов и другого оборудования сторонними организациями (лифты, подъемники И Т.П.).
  5. 3. Стоимость используемой электроэнергии на технологические цели (подъемники, лифты, различное оборудование и станки, торговые аппараты, вычислительная техника, компьютеры, кассовые машины и т.п.).
  6. 13. Рентабельность предприятия.
  7. 8. Затраты на технику безопасности, осуществляемые предприятием.
  8. 2. Стоимость предметов и средств ухода за помещением (веники, ведра, мастика, известь и пр.).
  9. 5. Расходы по содержанию противопожарных мероприятий, осуществляемых самим предприятием, и выполнению им сторожевых функций.
  10. 4. Расходы по содержанию и ремонту сигнализации, если она установлена на предприятии и арендуемых площадях.
  11. 9. Налог на имущество (недвижимость).
  12. 6. Плата сторонним организациям за пожарную и сторожевую охрану.
  13. 1. Коммунальные расходы по содержанию производственных площадей (отопление, освещение, водоснабжение, канализация, телефонизация и т.п.).

Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть определяется исходя из принятой учетной политики предприятия, переменная — из затрат на техническое обслуживание арендных площадей. Основанием для включения в арендную плату расходов на эксплуатационное обслуживание является смета затрат по предоставляемым услугам, акт приемки-сдачи работ и счет на фактически произведенные расходы.

Одним из актуальнейших вопросов при аренде площадей является обеспечение арендатора коммунальными услугами, учет и списание этих затрат.

В соответствии со ст. 539—547 ГК РФ договор на обеспечение электроснабжением, теплом, газом, водой, нефтью и т.п. заключается между арендодателем и организацией, снабжающей ресурсами, при соблюдении следующих условий: оплата потребленных ресурсов производителя по фактически документально подтвержденным данным; абонент может передавать полученные им средства через имеющиеся каналы сбыта (электросеть, трубопроводы и т.п.) другому лицу (субаренда), но только с согласия организации, снабжающей предприятие ресурсами. Если на предоставление коммунальных услуг не получено согласия непосредственного производителя (поставщика) этих услуг, то договор аренды может быть признан недействительным.

Аналогичные требования распространяются и на услуги местных телефонных сетей. В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не предусмотрено договором аренды. На практике возможны два варианта оформления договорных отношений:

  1. • арендатор самостоятельно оплачивает эти услуги, заключив договоры с соответствующими организациями, обеспечивающими предприятие ресурсами.
  2. • расходы за коммунальные услуги несет арендодатель, и их сумма входит в состав арендной платы;

В зависимости от принятого способа учета коммунальных услуг меняется величина арендной платы.

Если в арендную плату включаются коммунальные услуги, то цена может быть рассчитана следующим образом:

  1. • другим достоверным способом, закрепленным в договоре.
  2. • пропорционально размеру арендуемых площадей;
  3. • исходя из фактически заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии, тепловой энергии, воды на производственные и хозяйственные нужды. Эти расходы определяются расчетным путем с учетом показателей приборов;

Если размер арендной платы определяется без учета стоимости коммунальных услуг, то арендатор сам заключает договоры на оказание таких услуг с соответствующими организациями, обеспечивающими предприятие ресурсами, и оплачивает стоимость этих услуг, согласно заключенным договорам.

Оплата должна производиться за фактически потребленные ресурсы в соответствии с данными учета. При этом следует знать, что договор на энергоснабжение заключается с абонентом только при наличии у него энергопринимающего устройства, отвечающего установленным техническим требованиям, технике безопасности, санитарным условиям, присоединенного к сетям организации, снабжающей предприятие энергией.

Постановление Правительства Российской Федерации от 12.02.1997 № 167 в п. 17

«Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации»

подтвердило возможность сдачи в субаренду приема сточных вод и т.п., но только с согласия водопроводно-канализационного хозяйства. И тогда все эти затраты списываются на текущие издержки производства.

В соответствии с письмом МНС РФ от 21.05.1999 № 02-5-11/162 расходы организации арендатора по оплате коммунальных платежей как непосредственно связанные с производством и реализацией продукции, т.е.

с основной производственной деятельностью, подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг), независимо от вида деятельности организации-арендодателя или организации, снабжающей предприятие ресурсами, и условий договора аренды.

Для отнесения расходов по всем видам коммунальных услуг на издержки производства необходимы следующие первичные документы:

  1. • договор с организацией, обеспечивающей предприятие ресурсами (оператором), на предоставление коммунальных услуг;
  2. • счета на сумму арендной платы и коммунальных услуг, выставленные арендодателем (или оператором), а в отдельных случаях — и акты сдачи-приемки выполненных услуг, например, при предоставлении телефонных номеров;
  3. • счета-фактуры, выставленные арендатором или оператором по представленным предприятию услугам. Для того чтобы арендатору отнести затраты по коммунальным услугам на себестоимость, необходимо иметь счета за оказанные услуги, выставленные оператором, а до этого между ними должен быть заключен договор. Кроме этого, в счете, выставленном арендатору, должна быть выделена сумма НДС (ст. 169 НК РФ) по оказанным услугам, что дает право арендатору принять НДС к зачету перед бюджетом. Если такого счета от оператора нет или же он выставлен на имя
  4. • договор аренды;

арендодателя, то у арендатора нет оснований относить затраты по коммунальным услугам на себестоимость, так как у него фактически отсутствует объект бухгалтерского учета.

Арендатору разумно учитывать коммунальные платежи в составе арендной платы, списывать их в затраты. Но в договоре аренды необходимо предусмотреть возможность уточнения арендной платы с учетом производимых арендодателем расходов. Весьма актуальным для регулирования арендных отношений является вопрос о пересмотре размера арендной платы.
Весьма актуальным для регулирования арендных отношений является вопрос о пересмотре размера арендной платы.

Так, п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что изменения размера арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом по требованию арендатора размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу не от него зависящих обстоятельств, за которые он не несет ответственности, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или его состояние (п.

4 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, произвольное и частое изменение арендных платежей законодательством не предусмотрено, поэтому корректировка размера арендной платы может производиться только по взаимному согласию арендодателя и арендатора. Договором аренды могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В

«Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой»

1 рекомендовано исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления. Далее в «Обзоре» в части оплаты по договору аренды отмечается следующее:

  1. • арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приема арендованного имущества;
  2. • арендодатель, который не исполнил обязательства по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (предмета договора);
  3. • если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию:
  4. • арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение;

Письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66.

• взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном договором. Арендодателям и арендаторам необходимо учитывать, что местные органы власти могут вводить особенности расчета арендной платы. Кроме этого, организациям малого бизнеса предоставлено право сдавать в субаренду не более 20% арендуемых площадей.

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

  1. Статья 614. Арендная плата

См.

также: , , Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст.

614 ГК РФ- Виды арендной платы и способы ее определения- Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы- Изменение сумм арендной платы- Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества- Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы- Размер неосновательного обогащения при недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он вообще не заключался)- Размер арендной платы как существенное условие договора- Все вопросы по ст.

614 ГК РФ- Виды арендной платы и способы ее определения- Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы- Изменение сумм арендной платы- Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества- Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы- Размер неосновательного обогащения при недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он вообще не заключался)- Размер арендной платы как существенное условие договора- Все вопросы по ст.

614 ГК РФ 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.КонсультантПлюс: примечание.Плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г.

в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. ( от 01.04.2020 N 98-ФЗ).3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.4.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Открыть полный текст документа Ст. 614 ГК РФ ч.2. Арендная плата

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

» » » Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы. Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной.

В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)! Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны. На объем цены могут повлиять следующие факторы:

  1. Уровень изношенности помещения;
  2. Видовая принадлежность сдаваемого помещения.
  3. Размещение нежилого помещения;
  4. Его техническое состояние;
  5. Назначение строения (здания);
  6. Вид материалов, используемых при постройке объекта;

Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения.

Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению. Что входит в плату? В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли.

Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы. Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно. Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв.

метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться.

Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт). Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор.

Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, Как составить договор субаренды нежилого помещения, читайте по ссылке: Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы: Пд. = Аим. + Азем. обозначения формулы: Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом; Аим.

– оплата за аренду имущества; Азем.

– аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города). Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S обозначения в формуле: Бап.

– базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр); S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле; Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания).

Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения; Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

  1. по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
  2. по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
  3. по прочим – используется 1.0.

Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости. Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4 Из указанной формулы: К3.1 – это расположение нежилого помещения:

  1. по отношению к подвальным помещениям – 0,19.
  2. по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
  3. по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
  4. если помещение полуподвальное, то 0,22;
  5. в отношении чердачных помещений – 0,26;

К3.2 – уровень технического обустройства:

  1. когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
  2. при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
  3. другие – 0,05.
  4. если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;

К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:

  1. когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
  2. если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.
  3. при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;

Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв.

м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

  1. меньше 2,6 метров – 0,02.
  2. в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
  3. более 3 (трех) метров – 0,07;

Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:

  1. по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
  2. по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.
  3. по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
  4. по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
  5. по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13о – 2;
  6. по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
  7. по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
  8. по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
  9. по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;

Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

  1. для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.
  2. для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;

Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 109 из 179 читателей считают Запись полезной. Поделиться: × Рекомендуем посмотреть Рубрики

  1. (1 044)

О недвижимости простыми словами Контакты РФ, Удмуртская Республика, г.

Ижевск ул. Холмогорова 59 ТЦ «7 дней», офис 231, Интернет издательство «МАВИ», индекс 426011 © Copyright 2020, .

Все права защищены.

Арендная плата

19 маяДоговор аренды является возмездной сделкой по определению, установленному статьей 609 ГК РФ, в соответствии с которой:По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Статьей 614 ГК РФ установлено, что плата за временное владение и пользование или временное пользование имуществом, предоставленным в аренду, является арендной платой.Формально, существенным условием договора аренды размер или порядок определения размера арендной платы является только для аренды некоторых видов имущества, включая недвижимое, что установлено статьей 654 ГК РФ, которая прямо предусматривает, что “при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным”.Договор аренды коммерческой недвижимости невозможно представить в отсутствии условий, определяющих размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки её внесения.Универсальной формулы, которая помогла бы определить размер арендной платы, не существует, но основной экономический закон, в котором цена на товары и услуги устанавливается в точке равновесия между спросом и предложением, работает и здесь.Помещения, предлагаемые арендодателями в аренду, и товары и услуги (бренды), которые арендатор может реализовывать в арендованном помещении, одновременно являются как спросом, так и предложением:

  1. При прочих равных условиях арендодатель будет готов предложить помещение по более низкой арендной ставке тем арендаторам-якорям, которые представляют востребованные, актуальные и эксклюзивные товары услуги, которые привлекут дополнительный трафик потребителей в торговый центр и сделают его более желанным как для покупателей, так и для других арендаторов;

Например, на момент появления магазинов Uniqlo в России многие торговые центры были готовы предоставить такому арендатору весьма существенные скидки, которые оправдались за счет большого притока молодежи, которая образовала при открытии и некоторое время спустя очереди на входе в первом магазине в ТЦ Атриум.

  1. Также для арендатор будет готов заплатить большую арендную плату, если торговый центр уже имеет сформировавшийся пул арендаторов-якорей, а сам торговый центр расположен в месте пересечения транспортных потоков.

Пожалуй самыми известными торговыми центрами в Москве и Московской области, расположенными на пересечении в крупных транспортных узлах можно назвать ТЦ Европейский на Киевской площади или ТЦ Красный кит, расположенный в Мытищах непосредственно около одноименной железнодорожной станции.В существующем деловом обороте в коммерческой недвижимости сложилась практика, когда плата за пользование арендованной недвижимостью разделена не несколько составляющих, причинами чего могут быть следующими:

  1. статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендная плата может определяться в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, или установленной доли доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д., при этом указанные способы могут комбинироваться, для чего каждый из них выделяется в виде отдельной составляющей арендной платы;
  2. арендная плата по разным ставкам может устанавливаться для разных частей помещения, арендуемых в рамках одного договора, например, административные и складские помещения часто сдаются в аренду по более низкой ставке, или одинаковые по назначению помещения располагаются на разных этажах здания, когда аренда помещений, расположенных ниже нулевой отметки здания и выше второго-третьего этажей стоит меньше помещений на первом этаже;
  3. управленческое разделение арендной платы на составляющие, которые позволяют выделить платежи, которые являются непосредственно платой за пользование арендованным имуществом, и косвенные платежи, связанные с компенсацией стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных затрат арендодателя. Кстати, в данном случае часто применяют и дополнительную классификацию составляющих, деля их на основную (плата за пользование помещением) и дополнительную (коммунальные, эксплуатация и т.д.) арендную плату.

Если в отношении двух первых классификаций разделения арендной платы на составляющие вопросов как правило нет, то последний вариант может быть закреплен в договоре несколькими способами.Первый вариант предполагает, что все составляющие арендной платы включены (являются частями) в общую совокупную арендную плату, что закрепляется в договоре следующим образом:За временное владение и пользование Помещением Арендатор обязан вносить Арендную Плату. по настоящему Договору Аренды состоит из Базовой Арендной Платы, Платы с Оборота и Переменной Арендной Платы .Второй вариант предполагает, что непосредственно арендной платой является только только плата за арендуемое имущество, а все косвенные расходы являются возмещением затрат арендодателя.Такое разделение как правило связано с налоговым планированием, о чем отдельный пункт будет позднее, но в свете событий, связанных с принятием нормативных актов в поддержку арендаторов в связи с ограничительными мерами против распространения коронавируса COVID-19, необходимо обращать внимание, что если косвенные платежи включены в арендную плату, то обязанность снижения размера арендной платы, фактически возлагаемая на арендодателей, в таком случае будет включать в себя обязанность снижения таких косвенных платежей, как эксплуатационных и иных.

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

3 апреля 2020Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду.

Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям.

Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма — это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что: Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя.

Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

  1. Срок договора должен составлять больше года;
  2. Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
  3. При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль.

Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор.

Размер оплаты может быть за:

  1. Объем переданной площади;
  2. Целый объект;
  3. Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена.

Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

  1. Состояние строения;
  2. Предназначение.
  3. Степень изношенности;
  4. Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
  5. Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
  6. Вид здания;

Этот список не является полным.

Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании.

Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости.

Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт.

Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты.

Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа.

И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон.

Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы.

Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

  1. Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
  2. По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
  3. Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.
  4. Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 предусмотрено, что он обязан платить за них.

Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 Размер оплаты – это главное условие соглашения.

Отсутствие пункта означает, что договор недействителен.

Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

  1. Предоставление конкретных услуг;
  2. При передаче определенной вещи в собственность и др.
  3. Доля от продукции или прибыли;
  4. В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

  1. Имущественный налог;
  2. Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
  3. Плата за землю;
  4. Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
  5. Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением — это известь, ведра, веники и т.п.;
  6. Рентабельность предприятия.
  7. Содержание противопожарных устройств и техники безопасности;
  8. Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;

Арендная плата включает плату переменную и постоянную.

Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия.

На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

  1. Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
  2. Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:ПД = Аим + Аземв ней:

  1. ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
  2. Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
  3. Азем в формуле — это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S здесь:

  1. Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.
  2. S – вся площадь предоставленного объекта;
  3. Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
  4. Кд – деятельность самого арендатора.

    Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;

  5. Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
  6. Кт – тип арендованного помещения.

    Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;

  7. Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории.

    Каждый из коэффициентов утверждается правительством;

Расчет значений будет следующим:

  1. Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.
  2. Расположение.

    Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;

  3. Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные — 0,8, смешанные – 1;
  4. Наличие и использование территории возле строения.

    Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;

  5. Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.Полезная статья? Тогда не забудьтена наш канал, здесь еще много интересной информации!

Арендная плата: формы и виды.

Арендная плата: определение Под арендой гражданское законодательство понимает временное владение и использование чужого имущества лицом, не являющимся его собственником.

В отличие от договора безвозмездного пользование, по договору аренды имущество передается арендатору на возмездной основе. Оплату, которую в соответствии с договором лицо, получившее объект аренды во владение и (или) в пользование обязано осуществить в пользу собственника за использование арендованного имущества именуют арендной платой. Размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения согласовываются сторонами по их усмотрению, если законом для отдельных видов имущества прямо не предусмотрено иное.

Арендная плата за помещение (здание) может быть установлена за единицу арендуемой площади, как правило – за квадратный метр, или за весь площадь объекта. Часть арендной платы за помещение (здание), которую арендатор уплачивает арендодателю в виде компенсации стоимости потребленных ресурсов, является переменной частью арендной платы.

Это означает, что ее размер изменяется в зависимости от количества полученных арендатором ресурсов (электроэнергии, воды, тепла) в определенном периоде времени, как правило, ежемесячно.При этом размер переменной части зависит так же и от времени года.

Естественно, что в теплое время года стоимость услуг отопления ниже, чем в холодное или вовсе отсутствует. Размер арендной платы за указанные услуги зависит так же и от тарифов, установленных на них третьими лицами, не подконтрольными сторонам договора аренды.Таким образом, переменная часть арендной платы обычно меняется из месяца в месяц и обычно равняется стоимости потребленных услуг, которую арендатор компенсирует арендодателю, а последний оплачивает ресурсоснабжающим организациям.

Размер переменной части арендной платы так же зависит от наличия возможности осуществления раздельного учета потребляемых арендатором услуг.

Например, при возможности установить отдельный счетчик на потребление электроэнергии (иных ресурсов), компенсируемая арендатором стоимость может быть определена на основании показаний такого счетчика. Когда определить раздельный учет получаемых арендатором услуг невозможно, их стоимость, подлежащая компенсации, определяется расчетным путем, например, в зависимости от доли площади арендуемого помещения от всей площади здания, в котором оно расположено.Порядок расчета переменной части арендной платы необходимо прописать в договоре аренды, указав, например, что ее размер определяется пропорционально площади арендуемого помещения от всей площади здания на основание счетов, выставленных поставщиками, осуществляющими электро,-газо,-водоснабжение.

Арендная плата в форме части дохода от пользования имуществом Плата за аренду в форме предоставления работ или услуг По договоренности сторон в качестве встречного удовлетворения за пользование имуществом арендатор может выполнить для его собственника (арендодателя) определенные соглашением работы или услуги.Рработы или услуги, которые арендодатель готов принять в счет арендной платы полностью зависят от наличия договоренности сторон. При этом, выполняемые работы (услуги) могут быть как связанными, так и не связанными с объектом аренды вовсе.

Арендная плата в форме обмена на имущество По своему соглашению стороны вправе предусмотреть в обмен за право использование арендуемым имуществом передачу арендодателю в собственность иного имущества, принадлежащего арендодателю.Для определения равноценности указанного встречного предоставления рекомендуется оценить размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом в течение срока аренды и стоимость вещи, передаваемой арендодателю в качестве оплаты за аренду.Так же является допустимым, когда в качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю иное имущество во временное владение и (или) пользование (встречная аренда). Арендная плата в виде обязанности арендатора по несению затрат на улучшение объекта аренды Данная форма арендной платы чаще всего используется при аренде дорогостоящего оборудования или недвижимости. Не редко данный вид используется при оплате арендной платы за помещение или здание, когда на арендатора возлагается обязанность по проведению текущего или капитального ремонта арендованного объекта, засчитываемого в счет платы за его аренду.

Размер арендной платы определяется соглашением сторон и обычно зависит от рыночной стоимости аренды аналогичного имщества, за исключением случаев, когда иное прямо не предусмотрено законодательством. В частности, когда речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, установление размера арендной платы исходя из усмотрения сторон как правило не возможно и ограничено методикой ее расчета, устанавливаемого теми или иными нормативными правовыми актами.

Так же законодательством предусматриваются случаи, когда договор аренды государственного или муниципального имущества заключается путем проведения торгов, по результатам которых, определяются окончательные условия договора, в том числе определяется размер арендной платы.

Гражданским кодексом в ст.654 предусмотрено правило, согласно которому при аренде здания или сооружения в договоре необходимо прописать размер арендной платы.

При отсутствии такого условия в тексте соглашения, договор здания или сооружения признается незаключенным.

Указанным правилом следует руководствоваться и при заключении договора аренды помещения, так как суды в большинстве случаев применяют вышеуказанную норму о и считают договор не заключенным так же в случаях, когда речь идет об установлении арендной платы за помещение.Например, Определение ВАС РФ от 28.05.2008 по делу N А51-2451/2007-23-69 суд признал верным выводы судов нижестоящих инстанций о том, что при отсутствии в договоре субаренды нежилого помещения условия о размере арендной платы договор признается незаключенным. Постановление Арбитражного Суда Поволжского округа от 16.04.2012 по делу N А65-23328/2010 суды, установив отсутствие согласованного в договоре условия о размере арендной платы за помещение, пришли к выводу, что договор аренды является незаключенным Для иного имущества, не являющегося недвижимым, и если иное прямо не указано в законе, наличие условие о размере арендной платы в договоре не влияет на признание договора заключенным, так как действует правило, согласно которому размер арендной платы определяется стоимость аренды аналогичного вида имущества.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+